案情简介

2016年，开发商某房地产公司与王某签订《商品房买卖合同》，约定王某以1048930元的价格购买该公司开发的某小区的房屋一套，首付款648930元于合同签订当日支付，剩余购房款40万元办理银行按揭贷款，在办理不动产抵押登记前，房地产公司为贷款承担阶段性保证责任；王某未能向银行履行按时还款义务而导致房地产公司承担担保责任的，应在房地产公司通知之日起3日内，向房地产公司支付代其向银行偿还的全部款项及因此支出的全部额外费用，如逾期支付上述款项30日以上的，房地产公司有权解除《商品房买卖合同》，收回房屋，王某还应支付购房款总额10%的违约赔偿金；合同解除后，王某应在房地产公司通知之日起7日内，配合办理合同备案或预告登记撤销手续。

合同签订后，王某支付首付款，余款40万元向某银行办理了按揭贷款。房地产公司也向王某交付了房屋，王某以房屋向银行办理预抵押。自2018年6月起，王某未再偿还贷款，银行于2018年8月从房地产公司账户划扣了王某贷款的剩余本息。随后，房地产公司向王某邮寄要求全部代偿款项的通知函，王某收到邮件后一直未还款。现开发商诉至法院，要求解除《商品房买卖合同》，王某协助办理商品房买卖合同备案登记注销手续，并返还房屋，支付违约金104893元。 

争议焦点

本案的争议焦点是开发商代买受人偿还银行贷款后，能否依据合同约定解除购房合同，收回房屋。

主要观点及理由

第一种观点认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，条件成就时，解除权人可以解除合同。《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。王某未按照约定偿还房贷，开发商代为偿还，王某在收到通知后仍未偿还代偿款项，根据合同约定，合同的解除条件已成就，故开发商请求解除合同有事实和法律依据，应予以支持。

第二种观点认为，尽管双方在合同中约定王某逾期不支付开发商代其偿还的贷款本息，开发商有权解除合同，收回房屋，但王某已支付购房款，开发商已交付房屋，《商品房买卖合同》已履行完毕，开发商不能提出解除合同，并且无权收回已出售的房屋。

第三种观点认为，能否支持开发商解除合同、收回房屋的诉讼请求，应结合案件具体情况判定。如果房屋未被法院查封，也不涉及到他人权利义务，则可以解除合同，否则不宜解除合同。

笔者观点

笔者同意第二种观点。合同解除是合同终止的情形之一，是在合同有效成立之后，当事人通过协议或者一方行使约定或法定解除权的方式，使当事人设定的权利义务关系终止。这里“合同的终止”是指合同履行效力消灭，即当事人一方无权要求另一方继续履行合同，但由合同引起的债权债务关系并不必然消灭。根据合同法第九十六条的规定，合同解除人只要将解除的意思表示通知对方，即产生解除合同的效果，不以对方当事人同意为条件，如果对方有异议的，可以提请法院或仲裁机构裁决。对于原告提起的解除合同的诉讼请求，法院审查的是解除合同的通知是否产生解除的法律效果。

在房屋买卖合同中，买受人的义务是支付购房款，出让人的义务是交付房屋和协助办理权属登记。在本案中，王某采取按揭贷款的方式支付了全部购房款，履行了其支付购房款的合同义务，而开发商也依约交付了房屋，此时双方均按照合同约定履行了各自义务，根据《合同法》第九十一条的规定，债务已经按照约定履行的，合同的权利义务终止。即使《商品房买卖合同》约定王某逾期不支付开发商代其偿还的贷款本息的，开发商有权解除合同，收回房屋，但解除合同已失去基础和前提，开发商不能依此而提出解除合同。关于开发商的权利救济，其在向银行承担保证责任后即享有对王某的追偿权，可以要求王某偿还代偿款项及相关费用。（文章仅代表作者个人观点）